Plusieurs facteurs peuvent influencer la prime.
À propos de votre prime d’assurance, ne vous fiez pas aux chiffres fournis par le vendeur. En effet, nombreux sont les investisseurs qui font leur analyse de rentabilité en vue d’acheter un immeuble à revenus en utilisant le montant de la prime d’assurance transmis par le vendeur ou par le courtier immobilier lorsqu’il y a lieu.
Mais soyez vigilant! Croyez-vous que ce montant sera le même pour vous ? Laissez-moi en douter.
Croyez- moi, la plupart du temps il diffère à la hausse !
Voyons rapidement ce qui pourrait faire en sorte que le montant de la prime d’assurance que vous obtiendrez de votre assureur différera de celui du vendeur.
- Le vendeur possède-t-il plusieurs immeubles, plusieurs logements assurés au même « endroit »? Si oui, se pourrait-il qu’il bénéfice d’un excellent rabais de volume puisqu’il possède 200 logements par exemple ? Aurez-vous ce même rabais ? Pas certain !
- Qu’en est-il de sa franchise ? Est-elle de 500 $ seulement ou plutôt de 1500 $, ce qui aurait pour effet de faire baisser sa prime d’assurance!
- De plus, est-il assuré à 100 % du coût de reconstruction ou à 90 % selon la règle proportionnelle, voir 80 % selon la formule qu’il a choisi ?
- Est-il assuré pour les refoulements d’égouts? Surtout que vous êtes sur le point d’acheter un immeuble avec des logements finis et loués au sous-sol !
- Quel est le montant pour la responsabilité civile ?
- Depuis combien de temps possède-t-il l’immeuble? Depuis des dizaines d’années?
- A-t-il eu des réclamations dans le passé ? Et vous, vous en avez eu depuis 5 ans ?
- Se pourrait-il également que le vendeur n’ait pas assuré ses revenus de location en cas de perte totale? Je vous conseille d’ailleurs de toujours assurer vos revenus. On ne sait jamais!
Imaginez un instant que l’immeuble soit déclaré perte totale suite à un incendie majeur. Croyez-vous que votre créancier attendra que l’enquête soit terminée et que l’immeuble soit reconstruit avant de vous demander de rembourser votre prêt hypothécaire ? Certes non!
Vous devrez faire vos paiements comme à l’habitude, mais avec qu’elle argent ? Il n’y a plus de locataires! Donc, dans un tel cas, même si cela élève un peu votre prime d’assurance, vaut mieux ne pas s’en passer!
Comme nous venons de le constater, plusieurs facteurs peuvent influencer votre prime d’assurance. Rappelez-vous qu’il est très important de « magasiner » vos assurances afin d’obtenir la bonne couverture et également le montant de la prime que VOUS obtiendrez et non celle que le vendeur vous fournit. Pourquoi? Car celle-ci influencera sur la valeur économique de la propriété puisque le revenu net d’opération sera différent.
Yvan Cournoyer
