Atteindre ses objectifs.
Une priorité en affaires est d’établir une stratégie afin d’atteindre les objectifs établis dans la planification. L’immobilier signifie aussi faire des affaires! Il devient alors d’une première importance d’établir une stratégie d’investissement ou stratégie immobilière.
Lors des formations que je présente sur l’investissement immobilier, j’inclus un segment sur l’établissement d’une stratégie immobilière qui se veut, de plus, une réflexion comprenant plusieurs faits et réflexions dont je vous fais part dans cet article.
La toute première question que je pose aux participants est relativement simple. Avant même d’entamer toute construction d’un immeuble, quelle est la première chose à faire? On me suggère toutes sortes de propositions, aussi variées les unes que les autres. Très peu de participants me répondent: un plan.
Un plan
Effectivement, avant même de construire l’édifice Place Ville-Marie, les architectes et les ingénieurs ont élaboré un plan. Sans ce plan, impossible de construire un immeuble de cette envergure. Chose surprenante, nous nous lançons dans la vie sans aucun plan, ou presque!
Alors, comprenez l’importance d’établir une stratégie immobilière si on veut réussir dans l’immobilier.
Le deuxième point que j’aborde avec les participants est le suivant:
- Qui êtes-vous?
- Vous connaissez-vous vraiment?
Pour ne citer que quelques éléments de réflexion:
- Qui suis-je?
- Quelle est ma personnalité pour me lancer dans l’immobilier?
- Quelles sont mes réactions face au stress occasionné par l’argent, les locataires, les problèmes d’entretien, l’endettement, la gestion des problèmes?
Voici autant de questions que vous devez vous poser.
Le troisième point évoqué est le suivant: je leur conseille de devenir leur propre économiste et d’observer toutes les composantes d’un système économique qui pourrait influencer le marché de l’immobilier. Nous menons ensemble des réflexions sur les principaux points de l’économie:
- Le niveau d’imposition et de taxation
- L’inflation
- Les taux d’intérêts
- Le taux d’emploi
- Le taux de reprise économique
- Le taux des reprises bancaires
- Le niveau d’épargne
- Les facilités de crédit
- Le temps requis pour vendre
- Les stratégies de ventes
- Les impacts de la mondialisation
- Les sources d’énergie
- Etc.
Comme vous le constatez, tous ces points sont reliés entre eux et interviennent dans l’analyse et l’élaboration d’une stratégie d’affaires.
Nombre d’appartement désiré
Le quatrième point analysé parle du nombre d’appartements que les gens désirent acquérir et de quelle façon y arriver.
Souvent lors de consultations, des personnes me disent:
M. Lépine, j’aimerais acheter “des blocs”.»
Je leur réponds:
«Soyez plus précis. Combien de logements désirez-vous?
Et là, en fonction des réponses à cette question, les stratégies varient. Si l’acheteur potentiel désire 100 logements, il est évident qu’il n’est pas idéal de s’orienter vers des triplex. Il lui en faudrait plus de 33 pour atteindre son nombre. Ce n’est pas impossible, mais encore faudrait-il que ces appartements soient situés dans le même quartier.
La stratégie de cette personne doit être d’acheter de plus gros immeubles. Pour quelqu’un qui ne désire qu’un triplex pour l’habiter, vous comprenez bien que les critères sont totalement différents.
Voyez-vous, à la lecture de ces simples détails, l’importance d’un plan avant même de penser stratégie?
Il faudra établir, en fonction de ce plan, une stratégie à court, à moyen et à long terme afin de réaliser ses objectifs.
Un autre point à considérer dans votre stratégie est devous constituer une équipe de collaborateurs qui vous aideront dans ce processus. Et là, je parle de notaires, de courtiers immobiliers, d’avocats spécialisés en immobilier, d’inspecteurs en bâtiment, de courtiers d’assurances de dommages, d’évaluateurs agréés, de compagnies de gestion immobilière, d’ouvriers d’entretien, etc.
Plusieurs veulent vivre de l’immobilier rapidement. La façon la plus rapide, selon moi, est la spéculation (les Flips), car elle permet de réaliser un profit à plus ou moins court terme. Par contre, le véritable enrichissement est, sans aucun doute, l’accumulation.
Dans la stratégie d’accumulation, une question revient très souvent:
Dois-je vendre ou garder tel immeuble?
Ma réponse est la suivante:
Si vous vendez, combien vous restera-t-il d’argent après impôts comparativement à un refinancement? S’il n’en reste pas plus, à quoi bon vendre? Si vous le gardez, il continuera à prendre de la valeur avec le temps et le prêt sera remboursé grâce aux loyers payés par vos clients (vos locataires).
Comme vous le constatez, l’élaboration d’une stratégie d’investissement nécessite une bonne réflexion de la part des investisseurs, et plus la réflexion sera approfondie, meilleure sera la stratégie qui en résultera.
